О компании
 Услуги
 Отзывы
 Вопрос - ответ
 Публикации

812 717-90-39
Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д.14 
194 112 867

Перевод в нежилой фонд

Перевод в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций, поэтому при приобретении помещения под указанные цели необходимо обратить особое внимание на принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду.

Многие помещения, сейчас находящиеся в нежилом фонде, ранее являлись жилыми квартирами. До 2004 года действовали правила, установленные Жилищным кодексом, согласно которым устанавливался общий запрет на перевод в нежилой фонд «пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые».

Однако в порядке исключения допускалась возможность разрешения такого переустройства в домах этих жилых фондов. При этом перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые по прежнему законодательству мог быть инициирован только их фондодержателями – министерствами и ведомствами. Исключительный порядок не затрагивал индивидуальный жилищный фонд вообще.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации принципиально изменил отношение к переустройству и переводу жилых помещений в нежилые, при этом техническая и санитарная пригодность жилого помещения к дальнейшему проживанию значения не имеет.

Условия перевода комнат и квартир в нежилой фонд

Перевод в нежилое помещение комнаты возможен лишь в случае, если она признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода в нежилое помещение комната используется проживающими в квартире лицами для удовлетворения бытовых и иных нужд.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Необходимо отметить, что такому переводу (как и переводу в нежилое помещение комнаты в квартире) должно предшествовать признание квартиры непригодной для проживания.

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц. К таким правам, в частности, относятся долгосрочная аренда, ипотека и т.п.

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), должны быть переоборудованы для использования в других целях (для торговых, производственных и т.п.) либо подлежат сносу, если использование их в каком-либо другом качестве невозможно. В частности, такие помещения подлежат сносу при значительной степени износа дома.

Документы, необходимые для перевода в нежилой фонд

Заявитель – собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
  • Этот перечень является исчерпывающим, то есть орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов.

    Решение уполномоченного органа

    Орган местного самоуправления обязан в установленный срок сообщить о своем решении заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимому.

    В действующем законодательстве не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений, примыкающих к переводимому (согласие их или непринятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на принятие решения о переводе.

    Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования провести такие работы и их перечень. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве нежилых.

    Отказ в переводе жилого помещения в нежилой фонд

    Законом установлены четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого - в жилое, а именно:

  • непредставление комплекта документов;
  • представление документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдение условий перевода помещения (см.выше);
  • несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.
  • В первых двух случаях речь идет не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.

    Решение об отказе в переводе помещения необходимо обосновать. Помимо перечисленных выше основанием отказа должно быть нарушение прав и законных интересов собственников помещений, примыкающих к переводимому, а также пользователей соседними помещениями. Положительное решение также может быть обжаловано собственниками либо пользователями помещений, примыкающих к переведенному, если эти лица сочтут свои права нарушенными.

    Перепланировка помещения

    Как правило, перевод помещения в нежилой фонд сопровождается переустройством и перепланировкой жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.п.

    В частности, при выполнении перепланировки могут выполняться следующие работы:

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
  • перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов,
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
  • прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.
  • Необходимо учитывать, что производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается.

    Компания «ЛенЮст» оказывает услуги по полному сопровождению процесса перевода жилого помещения в нежилой фонд на всех стадиях процесса. Мы полностью возьмем на себя подготовку всех необходимых документов, разнос их по инстанциям, общение с госорганами, внесение изменений по их замечаниям, уплату различных сборов и пошлин.

    Высокая квалификация, многолетний опыт и наработанные связи в различных инстанциях, имеющиеся у наших специалистов, позволяют нам быстро и качественно оказывать услуги по переводу помещений из жилого фонда в нежилой и согласованию перепланировок помещений.